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[법 상식] 부동산 매입시 기존 융자 인수

금융기관에서 융자를 직접 받지 않고 셀러의 부동산에 이미 융자돼있는 것을 인수하는 형태로도 부동산을 구매할 수 있다. 특히 최근에는 모기지 이자율이 급상승하면서 신규 융자를 하지 않고 기존의 융자를 인수하는 거래를 많이 보게 된다.   일반적으로 부동산을 살 때, 크게 세 가지 형태의 융자가 있다. 첫째는, 새로운 융자를 받아 셀러가 소유하고 있는 기존의 융자를 지불하는 것, 둘째, 셀러가 소유한 기존의 융자금을 융자회사의 동의하에 인수하는 것, 셋째, 셀러가 소유한 기존의 융자를 융자회사의 동의 없이 인수하는 방법이 있다.   새로운 융자를 받는 경우가 대부분이지만, 때로는 셀러가 소유한 기존의 융자를 인수하는 것이 유리할 수도 있다. 기존의 융자를 인수할 경우, 신규융자를 하는 경우보다 유리한 점은 다음과 같다.     첫째, 바이어가 융자를 인수하는 것이기 때문에, 조기 상환(prepayment) 시 요구되는 조기 상환 페널티를 피할 수 있다. 둘째, 기존의 융자 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮을 경우, 낮을 이자율을 확보할 수 있다. 셋째, 새로운 융자 비용을 피할 수 있으며 부동산 거래 과정이 단축된다.   기존 융자를 인수할 때, 융자회사의 동의 여부에 따라 법적인 책임은 달라진다. 융자회사의 동의할 경우, 셀러는 기존의 융자에 대하여 더 이상의 책임이 없다. 반면, 융자회사의 동의 없이 인수할 경우에는 바이어가 융자를 인수해도 셀러의 책임은 그대로 남게 된다. 따라서 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수하면 바이어가 비용 미납 시 매각한 부동산 셀러에게 상환 책임이 있게 되는 것이다.   가장 중요한 부분은 융자회사의 동의하에 융자가 인수되었을 경우, 바이어가 융자회사가 제시하는 융자조건을 갖춰야 한다는 것이다. 이러한 조건을 충족하고, 기존의 융자 이자율이 현재 시장의 이자율보다 낮고, 또한 셀러가 조기 상환에 따른 페널티를 피하려 할 경우, 바이어가 기존의 융자를 인수하는 것이 유리하다. 이런 형태의 융자를 고려해 볼 만하다. 이때 바이어와 셀러는 부동산 거래를 시작하면서 융자회사와 바이어가 즉시 융자를 인수할 수 있는지를 타진하고 융자회사가 동의할 경우, 이러한 내용을 담은 계약서를 작성한다.   반면, 융자회사의 동의 없이 바이어가 융자를 인수하는 경우에는 셀러가 계속해서 동일한 상환 책임을 갖는다. 또한 융자회사는 기존의 융자가 제공된 부동산이 매각된 것이므로 융자회사 동의 없이 이전된 융자를 만기 요청하고 융자 전액의 상환도 요구할 수 있다. 다만 바이어의 경우, 새 융자를 신청하는 것이 아니므로 이에 따른 비용을 절약할 수 있다.     한편 바이어는 인수한 융자에 대한 개인적인 책임이 없다는 이점이 있다. 따라서 기존의 융자를 인수하는 경우, 바이어와 셀러는 융자회사의 동의를 받을 것인가의 여부를 결정하고, 반드시 이에 따른 법률적 책임을 점검한 후 결정을 내려야 잠재적인 법적 분쟁을 피할 수 있다.   ▶문의:(213)487-2371 이승호 / 변호사 Lee & Oh법 상식 부동산 융자 융자회사 동의 반면 융자회사 융자 이자율

2023-04-30

가격·보험·금리…새차 구입 삼중고 겹쳤다

‘마이 카’ 장만하기가 그 어느 때보다 부담이 되는 것으로 나타났다.   신차 가격이 역대 최고치를 기록하면서 차 보험료도 뛴 데다가 연이은 금리 인상으로 차 융자 이자율도 치솟아 소비자들이 삼중고에 시달리고 있는 것.   자동차 전문매체 켈리블루북에 따르면 지난달 신차 평균 거래 가격이 4만8681달러로 역대 최고치를 기록했다. 전달보다 422달러(0.9%), 전년 동기보다는 2250달러(4.4%)가 증가한 수치다.     이 같은 현상은 전체 거래량 가운데 고가의 럭셔리카 판매량이 지난달 18.2%를 차지하며 17.8%를 나타냈던 전달보다 증가했기 때문으로 풀이되고 있다. 2019년 16.1%보다는 2.1%p 늘어났다.   럭셔리카 평균 거래 가격은 6만7050달러로 전달보다 405달러가 오르며 역시 역대 최고가를 기록했다. 일반차 평균 거래 가격도 4만4584달러로 전달보다 330달러가 뛰며 종전 8월 최고 기록을 갈아치웠다. 소비자들은 MSRP보다 평균 410달러를 더 지불했다.     브랜드 가운데서는 기아와 혼다가 소비자 권장가격(MSRP)에 6~8% 추가된 가격대를 형성해 프리미엄이 가장 많이 붙었으며 뷰익은 MSRP보다 2% 저렴한 가격에 거래돼 가장 할인률이 높았다.   전기차는 평균 거래 가격이 6만5041달러로 전달보다 1172달러(2%), 전년 동기보다는 9%가 올랐다.     가격은 오르지만 업체들이 제공하는 캐시백 등 인센티브가 크게 줄었다. 2019년 11월 평균 거래가격의 10.6%를 차지했던 인센티브는 지난해 4.1%로 감소한 데 이어 올해는 2.2%에 그쳤다. 세그먼트별로는 럭셔리카가 4.8%로 인센티브가 가장 컸으며 미니밴, 럭셔리 SUV 등은 1% 미만의 인센티브로 가장 적었다.   신차 가격이 오르다 보니 보험료도 덩달아 뛰고 있다. 연방노동통계청의 소비자가격지수에 따르면 차 보험료는 지난 10월 기준으로 올해 초보다 11.6%가 인상됐다. 전년 동기보다는 12.9%가 올랐다.   연간 가주 자동차 보험료는 평균 2190달러로 전국 평균 1771달러보다 23.7%가, LA시는 연평균 2941달러로 가주 평균보다 34.3%가 각각 비싼 것으로 드러났다.     금융정보사이트 뱅크레이트의 케이트 데벤터 보험분석가는 “같은 보험 커버리지라도 보험사에 따라 보험료가 크게 다를 수 있어 가능한 많은 업체로부터 견적을 받아보는 것이 유리하다. 경우에 따라 수백 달러 이상 절약할 수도 있다”고 조언했다.   연준의 금리 인상 기조 유지에 따라 차 융자 이자율도 널뛰고 있다. 크레딧정보업체 익스피리언에 따르면 2021년 10월 4.2%였던 신차 평균 이자율이 지난 10월 6.3%로 뛴 데 이어 12월 현재 7.2%대를 나타내고 있다.     2021년 7.4%로 2010년 2월 이래 최고치를 기록했던 중고차 평균 이자율 역시 지난 10월 9.6%에 이어 12월 현재 9.8%대를 보이고 있다.     LA 지역 한인 자동차업계 한 관계자는 “중고차는 물량이 좀 풀리고 있지만, 신차는 여전히 수요가 많아 인기 차종의 경우 예약에 웃돈을 주지 않고는 구매하기 힘든 상황”이라면서 “일부 하이브리드 모델은 프리미엄이 8000달러까지 붙는다. 융자 역시 크레딧점수가 730점이 넘지 않으면 프로모션 이자율을 적용받지 못해 부담이 커진다”고 밝혔다.   업계 전문가들에 따르면 당분간 현재 보유한 차를 계속 유지하던가 리스 차를 바이아웃 하는 것이 유리한 것으로 전해졌다. 박낙희 기자삼중고 자동차 보험료 금리 인상 융자 이자율 신차 자동차 Auto News NAKI

2022-12-20

10월 오토론 6.3%…7%대까지 오른다

자동차 가격이 고공행진하는 가운데 자동차 융자 이자율도 최고치를 기록하면서 소비자들의 부담이 커졌다.   지난 10월의 평균 자동차 구매용 융자 이자율은 연간 6.3%로 2019년 4월 이후 최고치를 기록했다.     자동차 정보 전문업체 에드먼즈(Edmunds)는 자동차 융자의 연간 이자율 오름세를 고려하면 14년 전인 2009년 초의 이자율이었던 7%대에 달할 것이라고 전망했다. 해당 대출 이자율은 연방준비제도(연준)의 기준금리 인상 추세에 따라 영향을 받고 있는데 연준이 물가를 잡기 위해서 단기간 가파르게 올리면서 자동차 융자 이자율 역시 빠르게 상승했다. 더욱이 12월에도 추가 인상이 예정돼 있어서 자동차 융자 이자율도 향후 더 오를 것이라는 게 업체의 분석이다.     제시카 캘드웰 에드먼즈 분석팀 상무이사는 “신차의 공급 상황이 상대적으로 개선되고 있지만, 융자 이자율이 높아서 소비자들이 신차 구매에 어려움을 겪고 있다”고 말했다. 업계는 “이자율이 더 오르면 수요가 크게 위축돼 자동차 산업 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있을 것”이라고 우려를 나타냈다.   한편 에드먼즈에 따르면 지난달 자동차 구매 자금의 평균 융자액은 4만438만 달러였다. 2019년 4월의 3만1914만 달러보다 8524달러(27%) 증가했다. 우훈식 기자오토론 융자액 기준금리 인상 자동차 융자 융자 이자율

2022-11-06

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